【2025.3月】不動産登記～表題登記と権利の登記～（永沼健二会員）
『あっ！司法書士に聞いてみよう！』は宮城県司法書士会が毎月第４木曜日の14時からエフエムたいはく（78.9MHz／仙台市）で放送している30分のラジオトーク番組です。
このブログでは番組で放送された音源を掲載し、前半と後半の出だしのトーク（一部）を要約してご紹介しています。
2025年月3月27日㈭は、宮城県司法書士会の永沼健二（ながぬま けんじ）さんが不動産登記の「表題登記と権利の登記」についてお話をしてくださいました
不動産登記についての過去の記事はこちらをご覧ください。
前半のお話 持参した登記事項証明書を見ながら解説します
登記事項証明書（登記簿謄本）の見本（法務局HPより）
ー 永沼さんは土地家屋調査士の資格もお持ちなんですね
永沼 そうですね。今日は司法書士と土地家屋調査士の両方の面からのお話ということになります。よろしくお願いします。
ー 表題登記と権利の登記という言葉を初めて聞いたのですが？
永沼 （司法書士の中には）不動産登記がメインになっている方も多いと思うんですけれども、登記制度というのは元々不動産を安全にかつ円滑に取引できるようする目的で設けられているものです。
今日は本物の登記事項証明書のコピーを持参しました。（聞き手補足：個人情報が伏せてある書面をご持参いただきましたが、ここでは見本を掲載）
法務局で今は電磁的記録になっている証明書ですね。今まで見たことないですか？
ー ないです。初めて見ました
永沼 （私は）もう毎日見ているものですから（笑）
表題登記というのは一番上の欄ですね。不動産は基本的に土地と建物ですが、それらは個別に扱われております。こちらが土地の登記事項証明書で、こちらが建物の登記事項証明書ですね。
土地のほうを見ていただくと、「表題部」（見本の①）というところから始まっていますが、所在、これは住所です。（番組に持参した）この証明書だと「太白区鹿野本町」になります。
エフエムたいはくなので一番近いものを持ってきました。太白が入っていたほうがいいかなと思って。
そしてその次に地番。これは法務局が振っている地番なんですがその次が地目。これで利用状況がわかるということです。
ー ここには地目が宅地と書いてありますが、それ以外にもあるのですか？
永沼 ありますね、農地とか雑種地とか、法律で決められた23種類があります。そこで決められていますので、どういう利用をされているかがこの「地目」というところでわかるんです。（以降のお話は再生プレイヤーでお聴きください ※続きは04:25前後からです。）
※音源はApple、Spotify、Amazon等の各Podcastでも配信しています。
※番組の概要や最新の放送につきましてはトップページをご覧ください。
後半のお話 土地の利用が制限されている場合もあります
司法書士の永沼健二さん（左）と番組パーソナリティの笹崎久美子（右）
ー 前半は抵当権のところでお話が終わったんですよね
永沼 抵当権ですね。これは価値をおさえるための権利ということになります。
最終的に持ち主さんが銀行さんにお金を払えなくなった場合に担保権を実行されて、裁判所の競売（けいばい）にかけられ、その価値を銀行さんのほうに受け取らせるということの対象になります。
これが付いているから銀行さんが利用できるということではないんですけれども、将来にわたっての価値をおさえておいて、いざというときには本当にそれをお金に換えますよ、ということができるんです。だいたい皆さん、お家を建てる時にこれ付けてますよね。
ー 土地に関してそれ以外の権利もあるそうですが？
永沼 そうですね、あとは用益権といって、その土地の利用券を制限するものあります。
用益権の中には、たとえばその土地を通行したいというときの地役権（ちえきけん）というのもありますし、時々見るのが電力さんの高圧線が通っていて、そこの電力線の高圧線の邪魔になるような建物は作れない形で制限するとか。
地下の場合は、仙台市の地下鉄などが、どうしても公共の土地以外の下を通っている場合ですと、そこに対して何メートル以下に勝手にこういうのを作っちゃいけないとか。
ー そんなに深い建物ってあるんですか？あ、ビルなどですね。
永沼 そういった利用をされている部分があるので、いくらその土地の持ち主だからと言って自由にはできませんよという制限をかけている場合はありますね。（以降のお話は再生プレイヤーでお聴きください ※後半は13:48から。このお話の続きは17:15前後からです。 ）
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本日の永沼さんのリクエスト曲は「さくら」
本日の永沼健二さんのリクエスト曲は 森山直太朗 の『さくら』でした。
永沼さんのコメント 「ちょうどこれから桜が咲き始めるかなぁという時期になると思うので選んでみました。今は桜の時期も早まりましたが、僕らのときは大学生の新歓コンパで花見をやったりしたのが思い出です。」
パーソナリティから 〜長靴と作業着が土地家屋調査士のフォーマルスーツ～
土地の売買であっても相続であっても、登記自体は移動や変更の事実を結論として記載するものですが、そこに至るまでには隣接者と境界線を定めたり、相続の場合は関わってくる人の数が多いためいろいろある場合もあるとか。
また税にも絡むことから、依頼する場合はご希望などがあれば思っていることをそのまま伝えていただきたいそうです。
土地家屋調査士と司法書士のふたつの資格をお持ちの永沼さんですが、土地家屋調査士のときは「長靴と作業着がわれわれのフォーマルスーツ（笑）」と話されて、司法書士のイメージとはまた別のスタイルでお仕事をされていることが伝わってきました。
今回はラジオ番組でありながら、実際に書面を見ながら説明していただいたので、わかりにくい点もあったかと思いますが、永沼さんが番組の中でお話されていたように、司法書士や土地家屋調査士のホームページでも解説されている場合が多いので、ご興味がある方はそちらもぜひご覧いただきたいとのことです。
番組のゲストとして初めてお会いする方でしたが、時折ユーモアを交えたお話をされるので初対面のような気がせず、また別の機会にお話を伺ってみたいと思いました。
＊記事作成 番組パーソナリティ／笹崎久美子（ワッツ・ビジョン）
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