【2025.6月】不動産所有者の住所変更登記が義務化されます（佐々木基浩会員）

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『あっ！司法書士に聞いてみよう！』は宮城県司法書士会が毎月第４木曜日の14時からエフエムたいはく（78.9MHz／仙台市）で放送している30分のラジオトーク番組です。

このブログでは番組で放送された音源を掲載し、前半と後半の出だしのトークの一部（要約）と概要をご紹介しています。

2025年月6月26日㈭は、宮城県司法書士会の佐々木基浩（ささきもとひろ）さんが「不動産登記における住所変更登記の義務化」についてお話をしてくださいました。

※不動産登記についての過去の記事はこちらをご覧ください。

前半お引越しをされたら不動産登記の住所変更もお忘れなく

ー今回のお話は普通の住所変更ではなく、不動産登記の住所変更ということなんですよね

佐々木　はい。不動産の登記事項証明書（登記簿）には色々な情報入っていますが、そこに「土地や建物が誰のものなのか」という所有者の情報が入っています。

その中に所有者が個人であればその方の住所とお名前、会社などの法人であれば、本店所在地が必ず載っております。

ーそこで個人の方が転居したり、本店が変わった場合は不動産登記にも変更の届け出が必要ということですね？

佐々木　そうなんです。通常はお引越しをされると役所に転居の届けを出されると思います。そうすると住民票の住所は変わります。ですがそれが登記簿に反映されるわけではありませんので、別途、法務局に住所を変更したという登記の届出を申請しなければいけないいんです。

ー連動はしていないんですか？

後でもお話をしますが、最近の制度改正の流れの中で、今後は連動する制度も始まっていきます。ですが、今のところは役所に届けただけでは、法務局のほうで変更されるということはありません。

ー登記簿に住所が載っていても、持ち主の住所が転々と変わったり住所自体がとても古い場合はいまの所在がわからない？

そうですね、そのような問題が発生します。持ち主の方の住所が登記簿上の住所と異なりますと、連絡が取れなくなり、その不動産の有効活用に不都合が生じる場合があります。（以降のお話は再生プレイヤーでお聴きください　※続きは04:55前後からです。）

※音源はApple、Spotify、Amazon等の各Podcastでも配信しています。
※番組の概要や最新の放送につきましてはトップページをご覧ください。

リクエストコーナー

後半住所が何度も変わる方は戸籍の附表が必要な場合もあります

司法書士の佐々木基浩さん（左）と番組パーソナリティの笹崎久美子

ー住所変更登記は自分でも手続きできるそうですが？

佐々木　そうですね、登記申請はどんな申請の内容でもご本人様で行うことができます。ただ、相続登記や売買ですと準備する書類が多くなかなかご自身だけでは難しいということもあるので、我々司法書士がちょっとお手伝いをするということは多いです。

ーとなると住所変更登記も難しいのですか？

佐々木　他の登記に比べるとけっこうハードルが低いので、司法書士ではなく一般の方がご自身でされたというお話もよく聞きます。

ーハードルが低いということは必要書類が少ない？

佐々木　そうですね。必要な書類としては基本的に登記の申請書と住民票、ほとんどこの二つだけです。

ー何度も引っ越しをされている方は

佐々木

住民票には何年何月にどこどこから転入と書かれていることが多いのですが、その「どこどこから」という最後の住所が登記簿上の住所と一致していれば、住民票だけで足ります。

ただ本当に転勤が多い方や何度も住所変更されている方は、戸籍の附表（住民登録上の住所の移り変わりが記録された書類）が必要になる場合もあります。（以降のお話は再生プレイヤーでお聴きください　※後半は13:25から。このお話の続きは17:40前後からです。）

※音源はApple、Spotify、Amazon等の各Podcastでも配信しています。
※番組の概要や最新の放送につきましてはトップページをご覧ください。

AIがまとめた本日の主な放送内容

・相続登記は令和6年4月1日から既に義務化。
・住所変更登記は令和8年8月1日から義務化開始。
・義務化に伴い、過料（5万円以下）の可能性あり（正当な理由なく申請を怠った場合）。
・スマート変更登記（住基ネット連携による職権更新・事前申出制）が同時期に開始予定。

住所変更登記の重要性と背景

・不動産登記簿には所有者情報（個人は氏名・住所、法人は本店所在地・名称）が記載される。
・住民票の住所更新は登記簿に自動反映されず、法務局への登記申請が別途必要。
・所有者連絡不能により不動産の有効活用が滞る。
・空き家問題の一因となり、社会的課題の解決策として義務化が進められている。

義務化の要件・罰則

・住所変更から2年以内に登記申請を行う義務。
・過去の住所変更も対象となり得るため、経過措置や期限に留意が必要。
・例：過去に住所変更済みで未登記の場合、令和10年3月末までの申請が必要となるケースあり。
・正当な理由なく期限を超過すると、5万円以下の過料の可能性。

スマート変更登記（同時開始予定）

・仕組み：登記名義人が「検索用情報」を事前申出（氏名フリガナ・生年月日・メールアドレス（任意））する。
・住基ネットとの連携により住所変更を法務局が職権で実施（事前通知・同意の取り扱いを前提）。
・目的：住民票更新と登記の非連動問題を補完し、更新漏れを減らす。

手続の難易度・必要書類

・住所変更登記は他の登記に比べてハードルが低い。
・必要書類（一般的なケース）：登記申請書、住民票、※法務局サイトから申請書式・記入例を入手可能。
・住民票で足りないケース：登記簿上の旧住所が住民票の転入履歴と一致しない場合、住民票のみでは証明が不足。
・補足書類として「戸籍の附票」（本籍地で取得。住所履歴が連続して記載）を用いる。これにより旧住所から現住所までの連続性を補完。